当前位置:主页 > 办公 > 正文

58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

2019-11-19 来源:科迈信息网 编辑:李刚

核心提示

58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

  11月15日,58同城、安居客发布《长期看好 短期承压——2019全国写字楼市场宏观报告》,从宏观背景、行业现状、大宗交易、租赁市场、需求来源、租赁热度等维度,分析当前我国写字楼市场走势。宏观数据显示我国写字楼市场仍处上升通道;今年1-9月,写字楼开发投资同比增长0.8%,但库存压力尚存;一线城市商业地产大宗交易活跃,写字楼最受青睐,同时,一线城市空置率分化,北京写字楼新增租赁供应量大;TMT、专业服务业、金融业需求潜力大,联合办公租赁前景广;广州租赁搜索热度提升明显,二线城市写字楼租赁需求后劲足,西部城市搜索热度增长快。

  写字楼市场仍处上升通道,开发投资增长与库存压力并存

  写字楼的市场需求主要和GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、第三产业从业人数、城镇化率相关。58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》指出,当前中国GDP总量全球第二,第三产业增长迅速,但与美国相比,中国在人均GDP和第三产业GDP占比方面仍有较大发展空间。和第三产业GDP占比相对应的是第三产业从业人数占比,随着中国第三产业GDP占比的不断抬升,三产从业人数占比也有望提升。同时,近年中国的城镇化率也在迅速提高,2018年底已达到59.15%,体现了新兴经济体的活力且尚有较大发力空间。因此,中国写字楼整体市场需求仍处于上升通道。

  

58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

  2019年以来,写字楼开发投资增速由负转正且持续改善。58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据显示,1-9月,房地产开发投资累计同比增长10.5%,写字楼开发投资累计同比增长0.8%。虽然写字楼投资增速低于整体房地产投资增速,但对比去年同期11.4%的负增长,表现出积极向好的走势。同时,写字楼新开工面积在连续两年负增长后,于今年转正,截至9月底,2019年写字楼新开工面积5010万平方米,同比增长15.7%,表明开发商正积极布局、拓展写字楼市场。

  

58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

  但是,竣工面积却未能扭转颓势,且施工面积持续高位,写字楼项目施工进度缓慢,后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。受综合因素影响,写字楼销售持续遇冷,多个核心城市写字楼空置率提升,使得写字楼库存在2014至2017年消化周期呈下降趋势后于2018年底再次上升,去化压力仍存。

  

58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

  一线城市商业地产大宗交易活跃,写字楼最受青睐

  商业地产进入存量周期后,大宗交易与其间的资本运作越发繁荣。始于2000年初的中国商业地产大宗交易在2005年时达到小高峰,2006年的一纸“限外令”使交易量直线下降,2015年“限外令”取消后大宗交易又重新兴盛。

  58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据显示,近年来全国商业地产交易中,一线城市占比8成,外资参与度快速提升,从2016年的14%上升至2018年的32%。2019年前三季度,一线城市商业地产大宗交易整体活跃,据不完全统计,四城写字楼(含综合)成交额超774亿人民币,外资占比超55%。其中多个交易项目为去年启动,今年以来买家决策趋于谨慎。尽管如此,长期来看,商业地产大宗交易与外资参与热情都将继续提升。

  

58同城、安居客写字楼报告:TMT、专业服务、金融需求潜力巨大

  值得注意的是,尽管商业地产交易总额屡创新高,写字楼也稳坐最受青睐资产类别,但其交易额占比从2005-2015年均的55%,下降到2018年的不足40%。58同城、安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》指出,写字楼占比下滑主要是其他资产类别的冲击所导致的。重点城市优质写字楼出售标的有限,北京等城市核心区域出售资源更是稀少,因而带动可改造类物业受到投资者关注。同时,重点城市写字楼租金平均涨幅普遍低于其资产价值涨幅,使得写字楼的投资收益较低,因此更多投资商把目光转向增值型资产。此外,零售、酒店、物流等资产投资价值的提升,也一定程度上挤占了写字楼的交易额占比。

  一线城市租赁市场空置率分化,联合办公租赁前景广